משכנתא לרכישת דירה היא עניין מורכב יותר ממה שרוב הלווים משערים. אתם צריכים להיות תקינים אשראית, והנכס צריך להיות תקין שמאית ומשפטית. ההבדל בין משכנתא טובה למשכנתא לא טובה עלול להסתכם במאות אלפי שקלים.
מהו ההון העצמי המינימלי
לדירה ראשונה נדרש מינימום של 25% הון עצמי. לדירה שעולה 1.5 מיליון ₪ תצטרכו להביא לפחות 375,000 ₪.
למשפרי דיור ההון העצמי המינימלי הוא 30% משווי הנכס.
מה משפיע על התנאים
גובה ההון העצמי, כושר ההשתכרות, מסלולי התמהיל, לוח הסילוקין — ומכרז מקצועי בין הבנקים. גם סניפים שונים של אותו בנק עשויים לתת הצעות שונות.
- גובה ההון העצמי — ככל שהוא גבוה יותר, התנאים טובים יותר.
- כושר ההשתכרות — פרופיל פיננסי מרשים מניב ריביות נמוכות יותר.
- תמהיל המסלולים — השפעה של עד מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
- לוח סילוקין — אופן ההחזר משפיע על הריבית המצטברת.
- מכרז מול הבנקים — מיצוי התנאים דורש משא ומתן מקצועי.
אישור עקרוני
האישור העקרוני מפרט את גובה המשכנתא, המסלולים והריביות. הבנק יכול לבטל אותו בכל רגע, והריביות נקובות בו תקפות ל־24 יום. אם לא השלמתם את התהליך בזמן — הבנק אינו מחויב לתנאים.
יחס החזר והכנסה
הבנק מודד כושר השתכרות במונחי נטו, לאחר מס ולאחר ניכוי החזרי הלוואות. ההחזר החודשי לא יכול להיות גבוה משליש מההכנסה הפנויה. לעיתים הבנק מאשר עד כ־40%, תלוי בעסקה ובאיכות הלווים.
עלויות נלוות
- שכר טרחת עורך דין
- שמאות על הנכס
- דמי פתיחת תיק לבנק
- רישום בטאבו וברשם המשכונות
למה חברה מורשית
חברה מורשית לעבוד עם הבנקים יכולה לייצג אתכם כמו עורך דין — בלי שתפסידו ימי עבודה בכל סניף. בלב המשכנתאות מתחייבים: אם לא נצליח לשפר את התיק — לא תשלמו אף לא אגורה אחת.
